내가 현재 사는 집은 연립주택이다. 경기도 어느 곳에 20년이 지난 낡은 연립주택중 하나이다. 난 전세로 임차하여 살고 있는 세입자이다. 결혼한지 얼마 되지 않은 신혼부부이며, 와이프랑 함께 아직은 신혼재미를 느끼며 살고 있다.
전세로 계약한지 벌써 3년째이다. 곧 만기일이 다가온다. 걱정이 되기 시작한다. 집주인이 아직은 내게 별 통보를 하지 않는다. 전세금을 올려달라 혹은 계약만기가 되었으니 방을 빼라..등등 이런말을 듣는것에 대한 걱정이 있지만 사실 다른 걱정이 있다. 혹시 집주인이 나몰래 근저당을 새로 설정하거나 혹은 집을 담보로 받은 대출금을 제때 상환하지 못해 경매에 당하는 상황이 될때다.
전세계약은 집주인이 계약 만기일로부터 6개월 전에서 1개월 사이에 통보를 하지 않으면 그 이후에는 묵시적 계약 연장이 성립한다고 한다. 따라서 그 계약은 최초의 전세계약조건에 동일하게 연장이 된다고 한다. 따라서 거기에 따른 확정일자를 추가로 받지 않아도 된다고 했다. 아직 별다른 언급이 없지만 1개월 전까지 어떤 통보가 올진 아직 모르겠다. 그런데 막연한 걱정이 드는건 만약 묵시적 연장이 되더라도 내 보증금은 과연 안전한가?이다. 혹시나 해서 현재 살고 있는 집을 등기부 등본을 열람해 봤다. 확인해 보니 최초 계약시와 별다른 변동 사항이 없었다. 그러나 내 눈을 약간 걱정하게 만드는 부분이 있다. 바로 근저당권 설정이다.
근저당권은 집을 구입할때 혹은 집을 담보로 소유자가 대출을 받고 싶을때 그 한도를 채권자와 일종의 계약을 한다고 보면 될것이다. 근저당의 한도는 보통 채권자가 은행이기 때문에 은행에서 집(부동산)의 시세를 바탕으로 최대 한도를 평가한다. 그 평가액을 가지고 집(부동산)의 소유자와 계약을 하는것이다. 이 근저당권은 실제 대출 금액을 나타내는 것은 아니다. 말그대로 최대 대출가능금액을 설정하는거다. 따라서 등기부등본의 근저당권 설정액은 실제 대출금액이 맞을수도 있지만 아닐수도 있다.
혹시나 해서 근저당권 금액을 현재 KB은행 시세를 보고 나서 비교해봤다. 시세의 대략 50%이다. 하물며 등기부등본에 나온 매매금액에도 비교해 봤을때 50%가 되지 않는다. 하지만 50%의 수치는 결코 낮은 금액이 아니다. 전세 세입자로 살고있는 나로써는 약간은 불안감이 있다. 그래서 뭔가 좋은 방법이 없을까라고 알아보다가 전세보증보험이라는 제도를 알아냈다.
전세보증보험이라는게 나같이 전세계약중에 집주인의 뻘짓(경매 혹은 매매)에 의해서 전세금을 떼일 염려가 있거나 계약 만기가 되어서 집주인이 제때 전세보증금을 반환해주지 않을때 이 보험상품을 가입한 회사에서 대신 전세보증금을 반환해 주는 보험 상품이다. 현재는 HUG(전 대한주택보증)이나 SGI서울보증이라는 2군대서 이 상품을 판매한다.
그래서 나도 가입을 해볼까?라는 생각에 일단 공기업인 HUG(주택도시보증공사)의 홈페이지를 들어가봤다. 그래서 이리저리 둘러보면서 가입요건?이란걸 봤는데, 여기서 애매모호한 요건을 발견했다.
선순위채권 <= 시세의 60%이하
선순위 채권은 찾아보니 근저당과 같다. 오 이건 나에겐 해당된다. 다음 조건을봤다.
선순위채권 + 전세보증금 <= 아파트(시세 100%), 연립/다세대(시세 80%), 단독/다가구(시세 70%)
이게 무슨말이지? 선순위채권 + 전세보증금 이 난 연립이기 때문에 시세의 80%이하? 이게 필수 조건이란다. 뭐지? 보험맞나? 난 시세의 80%에 한창 넘어간다. 확인차 HUG의 고객센터에 문의해 봤다.
1) 선순위채권이 등기부등본의 근저당권 맞나요? (맞다)
2) 가입이 가능하나요? 주소를 불러달래길래 불러줬다. 시세를 조회해보더니 상담직원이 이렇게 얘기한다. 가입이 안됩니다.
3) 왜 안되나요? 이게 보험이 맞나요? 선순위채권과 전세보증금이 시세의 80%를 넘기 때문에 가입요건이 안됩니다.
4) 그러면 근저당권 비율이 낮아야 하겠네요? 맞습니다. 혹시 집주인에게 근저당권 최고액을 조정해달라고 해보세요.
(집주인에게 맘 흔들리게 할일있나? 귀찮은 세입자 나가라고 할꺼같다. )
5) 그럼 혹시 보험의 보증금액을 낮출수 있는지? 예를 들면 1억이라고 하면 5천만원만 보증금액으로 해도 되는지?
그렇게 금액을 조정할수 없습니다. 총 전세금액으로 해야 됩니다.
5) 그러면 사실 나같은 사람들은 가입이 안되겠군요? 깡통전세 막는다는 취지인데….
그러게요…. 요건이 명확해서 어쩔수 없습니다.
이게 무슨 보험인가? 네이버나 구글에서 관련 내용을 찾아봤다. 2017년 올해부터 또 전세보증보험 제도를 개선한단다. 그런데 단지 보증 금액이 서울은 5억까지 수도권은 4억까지 확대한다는거고 그전엔 90%까지 보증한다는것을 100%로 확대, 보증요율 낮추준다. 이정도 이다. 그래서 SGI서울 보증보험도 관련 내용을 찾아봤다. 여기도 가입요건은 마찬가지이다. 선순위 채권 + 전세보증금 이 연립은 시세의 80%이다. 그나마 아파트가 100%로 가장높다.
순간 한숨이 나왔다. 공기업에서 취급하는 상품이지만 사실 가입할수 있는 사람이 얼마나 될까? 라는 생각이 들었다. 왜냐하면 요즘 왠만한 돈많은 집주인들이 아닌이상 근저당권 설정안한 집(부동산)이 있을까라는 생각이다. 사실 나도 전세집을 구할때 근저당권이 설정 안된 집은 정말 찾기가 어렵다. 요즘같은 전세난에 근저당권 상관없이 매물이 즉시 계약되는게 현실이며, 전세값도 급등하는 상황에서 세입자 입장에선 물건의 질을 따지기가 현실적으로 어렵기 때문이다. 이렇다면 결국은 보증보험을 가입하려면 근저당권 금액이 위 요건이 맞도록 시세에 비해 비율이 낮아야 된다는 얘기인데, 서민들을 위한 보험이 아니라는 생각이 들었다. 좀 현실을 모르는 상품이다.
말인즉슨 안전한 매물만 전세보험을 가입시킨다는 뜻이 된다. 위험한건 취급하지 않겠다는 뜻이다. 그래 좋다. 그렇다면 내 보증금 전액을 보장하지 않더라도 일부금액만은 왜 가입이 안되는가? HUG 홈페이지에서는 일부보증도 가입이 가능하단 뉘앙스로 적혀 있지만 상담을 해본 나로써는 안된다는 답변을 들었다. 이것도 좀 웃긴다. 또 올해부터는 집주인에게 보험가입시 동의여부를 묻지 않는다고 한다. 사실 이것도 좀 웃긴다. 보험을 가입하는데 왜 집주인에게 동의를 얻어야 하는가? 올해 부터 바뀐다고 하는데, 바뀌면 뭐하나? 나같은 사람은 가입이 안되는데…
아직도 이런 정책은 서민을 위한 정책이 맞나? 싶다. 이런 내게 그러면 월세살지 그러냐?라는 말을 할지도 모른다. 그래 맞다. 전세제도는 우리나라만 가지고 있는 매우 독특한 제도이다. 하지만 이런 제도를 이용하는 계층이 누군가? 바로 서민층이다. 물론 고가주택을 전세로 사는 부유층들이 있긴 하다. 그렇다고 해도 대부분 전세로 사는 사람들은 돈없고 힘없는 서민계층이다. 이 전세제도가 있어서 서민들의 주거 안정이 어느정도 됐다는걸 부정할수 없다. 그 전세를 얻기 위해 2억~3억 되는 돈을 모으느라 서민들은 굉장히 힘들게 모은다. 어찌되었든 이 서민들이 그 돈을 모으는데 걸리는 시간과 노력이 고스란히 전세보증금에 담겨 있는것이다. 이런 전세금을 집주인의 부주의와 뻘짓?에 의해 피해를 보는건 고스란히 세입자 몫이다.
전세보증보험? 겉으로는 아주 좋은 보험상품이다. 그러나 현실은 보험을 가입할수 있는 사람이 얼마나 될까? 서민들의 피눈물을 막을수 있는 실질적인 정책이나 보험상품이 필요하다. 결국엔 현재의 전세보증보험은 나같은 세입자에겐 그림의 떡일 뿐이다.
