(이하 존칭 생략)
2019년 10월 8일에 방영된 MBC PD수첩의 “대한민국 갭투기 대해부, 2부 악어와 악어새” 편을 시청했다. 미리 방영 정보를 알고 시청한 것은 아니고 우연히 TV 채널을 돌리다 보니 나름 선정적인 제목이라 눈에 이끌려서 어떤 내용인지 궁금해서 시청을 한 것이었다.
지레 짐작은 하고 있었지만, 보고 나서 정말 화가 났다. 가장 큰 이유는 무려 594채를 보유하고 있던 진모시기 형제의 그 뻔뻔함이기 때문이다. 계약 기간이 끝나면 당연히 돌려줘야 할 몇억의 피같은 서민의 전세금을 거의 600채나 보유하고 있는 임대사업자들이 고작 2억이 없다고 못 돌려주겠다고 하는 것이다. 그럼에도 이들을 법적으로 당장 제제하지 못하는 현실이 너무나 어처구니 없다.
여기에 더해 진씨의 형이라는 놈은 피해를 입은 세입자에게 미안함은 단 1개도 없는 모양이다. 오히려 피해자에게 미안해 하기는 커녕 자신의 동생인 전국 주택 보유 갯수 1위에 빛나는 진현철이 불쌍하다고 어이없는 멘트를 날린다. 정말 귀싸대기라도 날리기 싶은 마음이 든다.
근데 가만히 보면 정말 이상하다. 왜 진씨 형제는 그렇게 뻔뻔할까? 지들한테는 2억여원이라는 돈이 별거 아닐지라도 세입자의 입장에서는 엄청 큰돈인데… 최근에는 그래도 정부에서 전세 보증 보험이라는 상품으로 안전 장치도 마련해 놓고 있고 법적으로도 전세금을 돌려주지 않으면 처벌을 받거나 경매에 넘겨버리기 때문이다.
무엇이 그리 그들 임대사업자들을 당당하게 만들었을까?
법의 사각지대에 놓여 있는 전세 세입자들
PD 수첩의 내용에 따르면, 임대사업자와 공인중개사들은 악어와 악어새 같이 공생을 위한 거래를 한다고 한다. 임대사업자들은 돈 한푼 없이도 분양을 받아서 그 대금을 전세 세입자 돈으로 충당하고 이들 거래는 공인중개사들이 리베이트 명목으로 R을 지불한다고 한다.
이 ‘R’은 건마다 금액이 꽤 큰 모양이다. 2억인 빌라 전세를 계약시키면 R이 500~1천만원 까지 다양하게 제시되는 듯 하다. 임대 사업자는 큰 돈 들이지 않고 주택을 소유하고 돈 까지 받고, 공인중개사는 수수료를 R 명목으로 훨씬 많이 받을 수 있다. 이들 서로 간에는 ‘누이 좋고 매부 좋은’ 격이 되는 것이다.
이런 꼼수 계약은 고스란히 세입자들에게 돌아간다. 일단 방송에서 보듯이 임대 사업자는 단돈(?) 2억을 돌려주기가 어렵다. 수중에 돈이 없기 때문이다. 주택 매매를 세입자의 전세금으로 충당했기 때문에 다른 세입자가 들어오지 않으면 돈을 돌려주기가 사실상 어려운 상태가 된다.
만약 세입자가 돈을 돌려받으려면 소송을 걸어야 한다. 최근에는 정부에서 전세계약의 안정장치를 위해서 전세보증보험이라는 제도를 신설했다. 따라서 전세 보증 보험에 가입된 세입자는 다행이도 전세금 전부를 돌려받을 수 없지만, 만약 전세 보험에 가입되어 있지 않다면 소송은 현실적으로 꽤 오랜 시간이 걸리고, 만약 집이 경매라도 당하게 되면, 선순위 채권자인 은행에 밀려 전세금을 돌려받기 어려워 질지도 모른다.
따라서 결국에는 세입자는 고스란히 피해만 보고 거리로 나앉게 된다. 세입자가 백방으로 집주인과 소송을 벌이거나 갖은 방법을 쓴다 한들 소용이 없다. 당장 거주지가 없어지면 세입자는 약자로 전락하고 전세금을 잃어버릴 수 있는 것이다.
이런 일은 심심치 않게 최근에 벌어지고 있으며, 계약 당시에 등기부등본, 확정일자, 융자 여부를 확인했다고 한들 계약 이후에 벌어진 집의 상황을 알기 어렵고 가장 좋은 안전장치인 “전세보증보험”에 가입하지 않는 이상 세입자는 고스란히 피해를 보게 된다.
이 무슨 어처구니 없는 상황이란 말인가. 성실하게 살면서 열심히 모은 혹은 은행에서 대출 받은 전세 자금을 생판 모르는 사기꾼 같은 집주인에게 눈감고 코베어간 사례가 끊임없이 이어지고 있다. 법적으로 제제하려고 해도 긴 소송 시간과 금방 처리되지 않는 현실 때문에 세입자들은 고통만 입고 있다. 당장 집주인을 사기 혐의로 고소한다 한들… 우리나라 법 잘 알죠? 4조를 해먹고 도피한 조희팔은 편안하게 노후를 보내다 중국에서 사망했다고 한다. ( 사망했는지도 솔직히 의심이 간다. )
결국은 세입자들만 죽어나는 것이다.
부동산 투기와 꼼수 계약이 판치는 현실. 법은 왜 그들 편인가?
해외에서는 사실 ‘전세제도’ 자체가 없다. 우리나라만 있는 유일한 제도이다. 전세는 단점이 있지만, 장점도 분명한 제도이다. 2년동안 목돈을 맡겨서 그동안 별다른 돈을 지불하지 않고도 계약 기간이 끝나면 돌려받으니 주거비용이 확실히 줄어드는 장점이 있다.
따라서 우리나라 사람치고 주택을 소유하고 있지 않으면 주로 전세를 선호한다. 전세 세입자로 사는동안 돈을 저축해서 이후에 자산이 늘어나면 집을 매매로 소유하기가 수월하다. 1970~90년대까지 전세는 우리나라에서 많은 비율의 임대차 방식이었고, 이때 중산층을 만드는데 많은 기여를 한게 전세제도이다.
하지만 요즘 들어서 저금리와 경제 불황은 전세제도의 단점을 양산했는데, 대표적인게 ‘깡통 전세’이다. 깡통전세는 위에서 설명했듯이 계약기간 동안에 집주인의 경제 상황에 문제가 생겨서 세입자가 살던 주택이 경매에 당하면, 세입자의 전세금에 피해를 입는 경우를 의미한다.
그런데 문제는 얼마전까지만 해도 세입자가 피해를 입으면 법적으로 대처할 방법이 쉽지 않다는 점이다. 집주인이 돈 못주겠다고 배째라고 하거나, 경매 후 선순위 채권자들이 경매 대금을 회수한다면 세입자는 자칫 한푼도 못 건지게 되는 상황이 발생한다.
최근에 다행이도, “전세 보증 보험” 이라는 안전 장치가 보급이 되어서 보험에 가입하면 세입자는 만약에 전세금 사고 발생시 전세금을 100% 돌려 받을 수 있다. 정말 다행이긴 하지만, PD 수첩에서 방영한 사례처럼 임대사업자가 신뢰할 만한 사람이라고 둘러댄 후 보증보험 가입을 안하도록 유도하거나, 연립 주택인 빌라의 경우에는 담보 대출이 많은 주택의 경우에는 보증 보험 가입을 할 수 없는 상황이 발생한다. 이때에도 전세금 사고 발생시 고스란히 피해는 세입자에게 돌아간다.
나 또한 이전에 살던 연립 주택에서 불안한 마음에 보증보험 가입을 할려고 주택보증공사에 가입을 문의했지만, 주택의 담보 대출 비율이 매매가에 비해 높다는 판정하에 가입을 거부당한 기억이 있다. 이렇듯 전세제도는 아직도 사각지대에 놓여있는 불안한 제도인데 큰 단점인 것이다.
그렇다면 현실은 이런데 왜 정부에서는 이런 꼼수와 불법이 판치는 임대사업자들을 확실히 제제하지 않는 것일까?
국회가 이모양이니 관련 법 처리는 세월아 네월아~~~다. 현재 상태로라면 PD 수첩에서 방영된 진모시기, 강 모시기 같이 주택을 몇백채나 소유한 자산가들은 계속 법망을 피해서 세입자들을 끌어모으고 피해를 주는 사례는 계속 나타날께 불 보듯 뻔하다.
공공연하게 공인중개사도 불법 수수료를 챙기기 위해 열심히 호구인 세입자들을 눈가리고 아웅~ 하면서 찾을것이고 뭐 뻔하지 않은가?
아니면 기득권인 임대사업자, 부동산 자산가와 함께 이들을 암묵적으로 지원 사격해주는 국케의원들이 있기 때문에 분명하게 세입자들의 피해를 막는 법은 만들어지지도 않고 처리도 되지 않는 이 불편한 습성이 있을지도 모른다.
부동산 불패의 신화. 사람들은 부동산으로 부를 꿈꾼다
얼마전에 부동산 관련하여 큰 이슈가 있었다. 그것은 유튜브 상위 수익자인 유아 채널 “보람튜브”의 운영자가 서울 강남의 90억원대의 건물을 매입한 사건이다. 이는 대한민국에서 부동산에 대한 가치를 아주 상징적으로 보여주는 사례인듯 싶다.
보람튜브로 벌어들인 수익이 얼마나 대단하면 무려 90억원대의 건물을 매입할 수 있는가? 사실 여기서 주목할 점은 유튜브로 부자가 된 보람튜브 운영자가 아닌, 벌어들인 돈을 사업에 재투자를 하는게 아니라 “강남 부동산”에 투자했다는 점이다.
하필이면 왜 강남의 부동산일까? 보람튜브 운영자는 다른 가치있는 사업에 벌어들인 수익을 재 투자할 생각을 하지 않았던 걸까? 아니면 부동산 투자가 다른 사업 투자보다 훨씬 더 매력적이어서 투자했을까?
혹은 부동산에 투자하는게 많은 돈을 벌어들일 수 있는 수단이라서 매입하지 않았을까? 어쩌면 대한민국에서 부를 축척하는 가장 좋은 수단이기 때문일지도 모른다. 작금의 PD 수첩에 방영된 사례를 봤을때 부동산 자산가는 절대 망하지 않고 법적으로 제제를 잘 받지도 않는 대한민국에서는 소위 “조물주 위에 건물주”라는 별명을 가지고 있는 그들이기 때문일지도….
그동안 대한민국의 경제의 구조는 덩치에 비해 상당히 왜곡되어 가는거 같다. 전 세계적으로 봤을때 경제 규모는 상위권 안에 들지만 어찌된 일인지 일반 국민들은 자산의 규모는 거의 부동산으로 많은 비율을 차지한다.
1970년대부터의 강남 신도시가 들어서면서 부동산으로 부를 축적하는 사람들이 생겨나자, 너도 나도 돈을 많이 벌려면 부동산 밖에 없다는 학습효과로 이어지며 좁디 좁은 국토는 부동산 광풍으로 휩싸인다. 이런 현상은 비단 일반 사람들 뿐만 아니라, 초 대기업인 현대차 그룹 조차도 강남에 땅을 무려 10조씩 주고 낙찰받는 대단한 행위를 하시게 된것이다.
자고나면 부동산이 몇백~몇천만원이 뛰었다는 지난 2000년대, 당시 정부였던 노무현 정부는 아무리 규제와 제제를 가해도 무지막지하게 오르는 부동산 가격을 보며 어떤 생각이 들었을까? 정부가 문제인가 사람이 문제인가 도대체 알수가 없다.
이런 추세에 “부동산은 절대 망하지 않는다. 부동산 불패 신화”의 확실한 믿음으로 가진 사람만 계속 가지고 없는 서민들은 집한채 가지는것 조차 허락하지 않는 냉혹한 현실속에 조 모시기 형제처럼 주택 600여채를 가지고도 뻔뻔한 모습을 보이는건 어째보면 기득권 + 정치권의 합작품이 아닌가 싶다.
20~30대 청년들의 하우스푸어로 절규가 여기저기서 터져나오는 현실속에, 나는 부동산으로 돈을 벌고 싶다고 하지 않았건만… 단돈 2억(?)이 생긴다면 나조차 부터 갭투자를 하고 싶다는 마음이 드는건 참 묘한 세상사가 아닌가 싶다.
