빌라왕과 세입자들

당신의 전세금은 안녕하십니까?

2023년 추석이 지난 현재. 얼마전에 뉴스나 언론에서 한창 떠들썩 했던 부동산 이슈가 있었습니다. 소위 “빌라왕” 으로 불리는 사건들입니다.

2022년 12월 경에 깡통주택을 많게는 수천 채 정도 보유하면서 전세 보증금을 제때 돌려주지 않은 악질 임대인을 “빌라왕” 이라 칭한다. 이 임대인들은 명의상 임대인인 경우가 있어서 심지어 사망하여 조직적 범죄일 가능성이 매우 높은 사건이다.

대략 정의는 이렇습니다. 쉽게 말해서 집주인인 “임대인”은 수백~수천채의 연립 주택인 빌라를 소유하였는데 금리가 오르고 경기가 안좋아지자 소위 “전세금 돌려막기”로 수백채의 빌라를 소유해온 임대인들의 자금 상황이 어려워졌고 결국 세입자들에게 돌려줄 “전세금”을 못 돌려주게 되어 수많은 피해자를 낳은 사건입니다.

이 사건의 여파는 꽤나 심각했던 모양입니다. 대다수의 피해자들이 “선량한 서민” 들이어서 가진 재산이 “전세금”이 전부인 사람들은 길거리에 나앉게 생길 정도로 엄청난 피해를 입은거 같습니다. 특히 피해 지역은 부동산 가격대가 높은 수도권에서 서민들이 많이 살던 지역이었습니다.

경기도 일대에서 빌라 413채를 소유한 젊은 30대 임대인의 경우에는 심지어 위의 링크 글 처럼 “방송” 에 출연한 인물도 있습니다. 그의 혐의도 세입자들에게 돈을 제때 돌려주지 않는 “깡통 전세 사기” 를 저지른 것으로 드러났습니다.

관련하여 저도 같은 수법의 빌라왕인 “진모씨” 사건을 언급한 적이 있습니다.

위의 글의 사례에서도 “진모씨”는 빌라를 594채를 소유하고 있으면서 전세 세입자들에게 제때 전세 보증금을 돌려주지 않는 깡통전세 사기를 저지른 임대인입니다.

이 외에도 서울 강서구 일대에 200여채를 소유한 “정모씨”는 세입자들에게 보증금을 돌려주지 않는 깡통 전세 사기를 저질렀지만 어이없게도 임대인 당사자가 “사망”을 하는 사건이 발생했습니다. 임대인이 사망한 깡통 전세 사건은 인천 일대에 58채를 보유했던 “송모씨”도 유사한 케이스입니다.

이처럼 언론에 들어난 사건만 해도 10여건이 넘습니다. 대다수의 케이스는 해당 임대인이 구속이 되어 재판을 받고 있지만 실제적으로 임대인이 법적 처벌을 제대로 받은 케이스는 거의 없는 듯 합니다.

즉 처벌을 해도 “눈가리고 아웅” 하는 식입니다. 빌라왕이라 불리는 임대인들은 세입자들의 피같은 재산인 “전세보증금”을 편취하고도 그에 걸맞는 제대로 된 처벌을 받지 않고 있습니다.

그런데 이상합니다. 최근에는 전세 사기를 피해를 줄이기 위해 “전세 보증 보험” 제도가 운영이 되고 있는데요, 해당 빌리왕의 빌라에 세입자들은 이 제도의 혜택을 받지 못했던 걸까요?

피해자들은 이 “전세 보증 보험”에 가입을 하지 못했거나 임대인의 거짓말에 속아 보증보험에 가입하지 못한 세입자들입니다. 특히 전세 보증 보험 가입이 수월한 “아파트” 와 다르게 “빌라”는 전세 보증 보험 가입이 수월하지 못합니다.

위의 기사 글에서도 알 수 있듯이 공시가 140%, 전세가율 90% 이내의 부동산만 전세보증보험의 가입이 가능합니다. 이전에는 그 한도가 좀더 높았지만 그럼에도 많은 수의 “빌라”들은 전세보증보험 가입이 쉽지 않았던거 사실이었습니다.

저 개인적으로도 예전에 “빌라 전세”를 세입자로 살았었고 전세보증보험 가입을 추진했지만 해당 요건이 안된다는 이유로 가입이 거절되었습니다. 그래서 “보증 보험”은 제겐 있으나마나 한 제도였지요.

이런 헛점들은 빌라왕들은 이용했던거 같습니다. 돈 없는 서민들의 경우에는 상대적으로 전셋값이 저렴한 빌라를 선호하게 되는데 보증보험 가입이 어려워도 해당 전세 물건을 구할 수 밖에 없는 헛점을 노렸던 것이겠지요.

또한 위의 “30대 임대인”의 사례에서도 방송 출연을 홍보하면서 세입자들을 굳이 전세보증보험 가입을 하지 않아도 “안전하다”라고 안심을 시켰을 가능성이 높습니다. 결국 피해는 선량한 서민들이 본 셈입니다.

서민들의 “깡통 전세 사기” 사건은 여전히 존재한다

빌라왕 혹은 “깡통전세 사기” 사건은 수많은 피해자들을 발생케 했습니다. 그럼에도 여전히 피해자들의 고통은 현재까지 이어지고 있습니다.

피해자들 중에서는 “전세보증보험” 가입한 세입자들은 보증금을 돌려 받는 경우도 있습니다. 하지만 보증 보험에 가입하지 못한 세입자들은 위의 기사 사례에서 보듯이 사망하는 사례도 종종 존재합니다. 그만큼 피해가 극단적 선택을 할 만한 크다는 뜻이 됩니다.

그럼에도 이들을 구제할 방법은 여전히 쉽지 않는 듯 보입니다.

전세 사기 사건의 피해가 눈덩이 처럼 불어나지만 그들에 대한 대책은 정부에서도 마땅치 않아 보입니다. 뉴스나 언론에서는 시끄럽게 떠들기만 하지 본질적인 대책에 대한 내용은 빠져있기 때문입니다.

정부에서는 “전세 사기”를 막기 위한 대책을 내놨다고 하지만 실효성이 있을지는 의문입니다. 그 이유중에 하나는 돈이 없는 서민들은 “전세가율” 에 따라서 전세보증보험 가입이 되는 집을 구하는게 현실적으로 쉽지 않기 때문입니다. 여전히 정부의 대책의 사각지대에 있는 사람들은 존재하기 마련입니다.

애초에 “전세 사기” 가능성을 차단하는게 맞지 않을까요? 최근에 사기 사건들을 보면 깡통 전세 사기 혐의의 임대인들과 “부동산 중개인” 들과 짜고 전세 사기를 저지르는 사례도 꽤 많습니다. 부동산 중개인들의 법적 책임 여부도 여전히 명확하게 정해진게 없는 부분도 존재합니다.

전세 보증 보험 가입이 되지 않는 집들을 선택할 수 밖에 없는 서민들이 여전히 많이 존재하고 있고 이 집들을 전세 계약을 하게 되면 여전히 법적 보호를 받지 못하는 사례들은 계속 존재할 수 밖에 없습니다. 전세 보증 보험 가입이 안되는 집을 계약했다고 해서 그 세입자들이 피해를 보는게 과연 맞는 걸까요?

애초에 “전세 제도” 와 “법적 보호” 자체가 문제인거 같습니다.

전세 제도 그리고 전세 대출 그리고 정부

우리나라의 임대차 제도는 전 세계적으로 꽤나 특이합니다. 그 이유는 “전세 제도” 때문입니다.

전세제도란 간략히 말해서 정해진 기간 동안에 임차인(세입자)이 부동산(주택)을 임대인(집주인)에게 목돈을 주고 빌립니다. 이 기간동안 빌려준 돈은 집주인이 보관하고 있으며 계약 기간이 끝나면 빌렸던 돈을 집주인에게 돌려 받은 뒤 해당 부당산에서 퇴거하면 됩니다.

전 세계적으로도 유일한 임대차 제도라고 볼 수 있습니다. 일반적으로 임대차 제도는 어느 국가든 “월세” 형태로 유지되고 있는데 한국만 “전세” 라는 굉장히 특이한 제도를 가지고 있는 것이지요.

특히 해외에서는 한국의 “전세 제도”에 굉장히 의아함을 느낀다고 합니다. 그 이유는 생전 처음 보는 사람에게 무슨 신용으로 “몇 억”씩 하는 큰 목돈을 빌려주냐는 거지요. 가족끼리도 몇억씩 하는 돈은 빌려주는게 어려운데 말입니다.

하지만 한국에서는 조선 말에 시작되어 한국전쟁 이후에 본격적으로 주택 수요가 폭발했던 시기에 전세 제도가 안착이 되었다고 합니다. 전세는 “보증금”을 떼먹일 염려가 있었지만 일단 주택을 임차해 살면서 별도의 “월세”를 지불하지 않기 때문에 집없는 서민들에게는 더없이 유리한 제도였다고 볼 수 있습니다.

따라서 1970년대 경제 발전 시기에는 집없는 서민들이 “전세” 를 통해 목돈을 모아서 집을 사는게 가능했습니다. 따라서 사회 초년생들이나 신혼 부부들에게는 더없이 좋은 제도였고 많은 사람들이 선호하는 임대차 계약이었던 것입니다.

하지만 “부동산 가격” 이 급등하면서 전세 제도에 점점 문제가 생기기 시작했던거 같습니다.

전세 제도가 주택 시장을 안정시키는 순기능을 한 것은 있지만 얼마 전까지만 해도 “법적 보호 장치” 가 전혀 마련되어 있지 않은 임대차 제도 였습니다. 전세 보증 보험 제도가 생긴것도 10년이 채 되지 않았고 이 전에 “전세 사기”를 당하면 고스란히 그 피해를 피해자가 감당해야 했습니다.

간단히 말해서 임대인(집주인)이 맘 먹고 허위 정보로 사기를 치거나 자금 사정으로 인해 집이 “경매”를 당하게 되면 세입자는 전세금이 날아가는 피해를 보게 되는 겁니다. 특히 부동산 가격이 지속적으로 오르면서 서민들이 전세집 구하는게 어려워지자 “전세 대출”이 활성화 되면서 보증금 규모가 커지게 되자 이를 악용하는 악덕 집주인 들이 늘어나게 된 것이지요.

특히 최근의 “빌라왕” 사건들은 세입자 1인당 평균 1~2억정도 되는 돈을 고스란히 날리는 엄청난 피해를 보게 된 사건들입니다. 1~2억이라는 돈은 일반 서민들이 일해서 모아도 꽤 시간이 걸리는 나름 큰 돈입니다.

이런 돈들을 모으고 모아서 전세금을 마련하거나 은행 대출을 통해 전세금을 마련한 세입자들에게는 하늘에 날벼락 같은 소식일겁니다. 그럼에도 해당 악덕 임대인들은 그에 걸맞는 법적 처벌을 받지 않는게 현실이지요.

그런데 생각해 보면 참으로 이상합니다. 전세계 경제순위 10위 안에 드는 경제대국 한국이 “임대차 제도”는 왜 이리 허술한 걸까요?

사실 전세는 우리나라 경제에 있어서 굉장히 “이면”을 가지고 있습니다. 몇년전부터 다시 부동산 시장에 활황이 붙으면서 국내 아파트 가격이 “억”소리 날 정도로 올랐습니다. 서울의 24평 평균 아파트 가격이 5억이 넘는 수준에 도달했고 국민 평형인 32평(84 제곱미터)은 10억이 넘을 정도로 엄청나게 가격이 상승했습니다.

하지만 이런 부동산의 가격을 뛰게 한 요인중에 하나가 “전세” 때문이라는 아이러니함이 존재합니다. 부동산 가격이 오르자 전세 가격도 덩달아 상승을 했는데 어느 지역의 경우에는 매매 가격보다 전세 가격이 더 높은 “기현상” 이 발생하기도 하였죠.

이런 부분은 부동산으로 불붙은 사람들의 욕망을 부채질했던거 같습니다. “갭투기” 라고 일컫는 전세 끼고 집을 매매하는 방식으로 몇채~몇십채씩 사서 수익을 내는 사람들이 지속적으로 늘어났던 겁니다.

이런 상황은 “빌라왕”, “깡통 전세” 를 필연적으로 낳을 수 밖에 없습니다. 부동산으로 수익을 내려는 사람들의 욕망은 더욱더 부동산 시장을 부채질 하게 되지요.

하지만 이런 걸 관리하는게 의무인 정부는 “시늉” 만 하지 실질적으로 강력하게 제도를 손질하거나 단속을 하지 않습니다. 오히려 이런 부동산 상승이나 갭투기를 부추기는 “전세 대출” 같은 제도를 더욱더 늘리는 이상한 행보를 보입니다.

역대 정권중에서도 “갭투기” 나 “전세 대출” 에 대한 제한을 딱히 걸 의지가 별로 보이지 않는듯 합니다. 특히 최근에는 은행 대출에 대한 제한을 다시 푸는 듯한 액션을 취하고 있지요.

이런 상황에서 드는 생각은 “정부가 오히려 부동산의 욕망을 부추기고 있다.” 라는 생각밖에 들지 않습니다. 얼마전에 이슈가 되었던 “빌라왕” 사태도 사전에 충분히 막을만한 법적 조치나 제도를 만들 수 있지만 수수 방관을 하거나 외면하는 듯한 행동을 여전히 취하고 있는거 같네요.

최근에 빌라왕 사태가 터지면서 이제 전셋집을 구하려는 수요가 많이 줄어든거 같습니다. 아무래도 보증보험이 가입이 되지 않으면 그 집을 계약하기가 꺼려지기 마련입니다. 여전히 악덕 임대인과 사기꾼 부동산 중개인은 활동을 하고 있기 때문입니다.

이제 전세 제도는 사라져야 할까?

저 또한 “임대차” 계약을 통해 집에 거주를 하고 있습니다. 다만 다행인 점은 임대인이 “LH” 라는 공공 기업이라는 점입니다. LH 가 세입자들에게 사기를 치거나 깡통 전세를 만들 이유는 없기 때문이지요.

하지만 여전히 전셋집을 통해 목돈을 만들고 미래를 설계하려는 서민들은 존재합니다. 그런데 현재 이 상황으로는 제 2의 빌라왕이나 제 2의 깡통 전세 사례가 무수히 발생할 수 밖에 없습니다.

따라서 세입자들의 피해를 줄일 수 있는 요소들을 원천 봉쇄하고 계약 자체를 전산 처리하는 부분도 필요해 보입니다. 그래야 안심하고 전셋집을 계약할 수 있을테니 말이지요.

차라리 “전세 제도” 자체를 없애는 것도 나쁘지 않겠다는 생각이 듭니다. 법적 보호를 받지 못할바에야 아예 피해를 보는 전세 세입자를 만들지 않는 것도 방법이겠지요. 생각해보면 모르는 사람에게 뭘 믿고 몇억씩 되는 돈을 빌려주는게 참 이상한거 같긴 합니다.

서민들의 “내집마련”의 발판에서 현재는 빌라왕과 깡통전세같은 사기꾼들의 범행 도구로 전락한 “전세”. 여전히 전셋집은 대한민국에서 존재하고 여전히 거래가 되고 있습니다. 언제 법의 완벽한 보호를 받을 수 있을지는 모르겠지만 부동산의 욕망에 사로잡힌 사람들의 먹잇감 대상으로 여전히 전셋집은 악용이 되고 있습니다.